ZELENI RENDERI I SIVA STVARNOST STANOGRADNJE U BEOGRADU
Priče o zelenilu i stambenoj novogradnji – o jazu između obećanja i realnosti u našoj praksi
U procesu smo kupovine novog stana: pažnju nam privlače oglasi i billbordi koji reklamiraju komplekse u procesu izgradnje. Sve reklamne slike i bilbordi izrađeni su na osnovu projekta, ali istovremeno uzimaju u obzir sve ono što ljudima najviše prija, sve ono što je najpoželjnije za nove projekte. Ove slike su tu da nas zainteresuju, a sledeći korak pri donošenju tako važne odluke kao što je kupovina stana je svakako prikupljanje i analiza svih dodatnih podataka o objektu, njegovoj funkcionalnosti, ceni…
Ono što nas u ovoj kratkoj analizii interesuje jeste upravo pitanje reklamnih slika, tog obećanja koje one pružaju, sa jedne strane, i realnosti – izvedenog objekta i uređenih zelenih površina oko njega, sa druge strane. Šta slike prikazuju, a šta od toga možemo da očekujemo da zateknemo kada se uselimo u objekat ili nakon što u njemu živimo nekoliko godina? Kada posmatramo ove reklamne materijale kao grupu slika, kada ih analiziramo, primećujemo čitav niz problematičnih zajedničkih odlika, koje se često ili, rekle bismo čak – po pravilu, javljaju.
Dominantno korišćenje zelenila na reklamnim renderima
Ono što odmah primećujemo, jer je to da zaista značajan procenat reklamne slike, odnosno rendera, po pravilu čini zelenilo, i to najčešće vrlo kvalitetno zelenilo: visoko drveće, žbunje, travnate površine, žardinjere, ozelenjene terase itd, a da manji deo reklamne slike čine okolne betonske površine: parkinzi, prolazi, ulice, drugi objekti…
Ukoliko sačekamo nekoliko meseci ili godina, pa uporedimo ove reklamne slike koje su korišćene u cilju prodaje stanova i ono što je realizovano, što zatičemo na terenu – razlika je najčešće značajna: zelenila malo kada ima koliko ga je bilo na reklamnim renderima. I to nije samo zato što treba sačekati da drveće poraste, a žbunje se razlista nakon sađenja, već zato što su renderi mnogo ,,ozelenjeniji’’ nego što su to zelene površine realizovanih objekata. Dodatno, samo okruženje novog objekta je neretko predstavljeno na način koji ne odgovara realnosti.
Ako je predpostavka da reklamni materijali predstavljaju ono što je najprivlačnije, što će najlakše privući pažnju potencijalnih kupaca, s obzirom na to koliko procenata svih ovih slika najčešće zauzimaju kvalitetne zelene površine, naročito drveće i žbunje – možemo zaključiti da je upravo zelenilo jedan od važnih faktora koje kupci vrednuju. Zašto onda realizovani objekti tako često imaju tako malo kvalitetnog zelenila?
Koliko je svestan taj proces u kojem nastaje ova velika i dosledna, sistemski prisutna razlika između slike koja se upotrebljava za marketing i prodaju stanova i toga kako na kraju zaista izgleda izgrađeni objekat i njegova okolina? Da li je u pitanju obmana, neznanje ili nesporazum?
Korišćenje zastarelih (ili idealizovanih) slika lokacije na kojoj se objekat gradi
Render je često postavljen na zastarelu sliku lokacije i ne uzima u obzir da su susedne parcele takođe građevinsko zemljište sa istim uslovima lokacije, što znači da se uskoro mogu očekivati slični gabariti novih objekata u neposrednom okruženju. Najčešće je situacija još gora: predmetna parcela se u realnosti već graniči sa čitavim nizom ili već izvedenih objekata ili objekata u izgradnji, tj. okolne parcele evidentno nisu zelene površine. Korišćenjem zastarelih ili idealizovanih slika lokacije, renderi kupca dovode u zabludu da se ovaj objekat nalazi okružen zelenim površinama. Kao jedan od brojnih primera navodimo kompleks Banjičke oaze, koji je izgradila kompanija Zoned, na uglu Bulevara Oslobodjenja i Ulice Porodice Trajković.
Render prikazuje ambijent koji suštinski ne odgovara stvarnosti – stiče se utisak da je objekat na nekom brežuljku, uronjen u prirodu, dok je stvarno okruženje značajno drugačije.
Slična je situacija i sa kompleksom Elixir Garden-a, koji je u Ulici Tošin Bunar izgradila kompanija Elixir Group.
Iako je na promotivnom renderu prikazano zelenilo sa bočnih strana novog kompleksa – realnost je sasvim drugačija – sa jedne strane budući Elixir Garden se bukvalno “zalepio” za prethodno izgrađeni kompleks Exing-a, gradeći zatvoreni ulični front. Exing kompleks može se jasno videti na YouTube kadrovima u prikazu početne faze gradilišta Elixir Garden-a.
Na parceli naspram Exing-a, sa druge strane ulice, podignut je u međuvremenu još jedan objekat, a sa druge strane kompleksa Elixir Garden-a koja se vidi na renderu – ranije je bio parking sa manjim objektima, a sada je takođe gradilište. Sve ove parcele po planiranoj nameni su „mešoviti gradski centri“, tako da je izvesno da Elixir Garden neće biti okružen zelenim površinama, već sličnim stambeno-poslovnim kompleksima. Ipak, nerealno ozelenjeni render i dalje je na naslovnoj strani prodajne internet stranice ovog kompleksa.
Elixir Garden svoj kompleks promoviše kao „urbanu oazu u srcu Novog Beograda“, a prodaju osnažuje ponudom privatnog parka sa uređenim vrtom, trim stazom i ostalim sadržajima za odmor, relaksaciju i bezbrižnu igru dece – namenjenim samo stanarima.
S obzirom na fotografije dosadašnje realizacije kompleksa – privatni park sa vrtom moraće biti uređen na betonskoj ploči podzemne garaže, a da li onda zaista možemo da očekujemo „park sa vrtom“?
Fazna izgradnja stambenih kompleksa
Primećujemo na nekoliko primera novije gradnje u Beogradu pojavu da prodaja stanova započinje jednom slikom stambenog kompleksa, koji se gradi i prodaje kroz faze, ali tokom tih faza dolazi do promena koja često pružaju lošije konačno iskustvo stanovanja kupcima.
Ovo možemo ilustrovati kroz primer kompleksa Voždove kapije na Voždovcu, koji se gradi prema projektu investitora SHIKUN&BINUI Real Estate Developers, a reklamira se kao “Mali grad pod Vašim ključem”. I ovde se navodi da je stanarima “obezbeđen pristup najvećem privatnom parku u Beogradu” – sada već prepoznajemo obrazac marketinga.
U pitanju je kondominijum na 2.2 hektara čija je izgradnja započeta 2017. godine. Kako je obim projekta veliki (prvobitno je najavljeno 70.000 m2), izvođenje je podeljeno u 6 faza.
U toku izgradnje druge faze, 2018. godine, osnova kompleksa je zaista ostavljala utisak velikog unutrašnjeg dvorišta, sa značajnim rastojanjima objekata koji formitaju zatvoreni blok.
Na ovom prikazu možemo da vidimo i kako su faze podeljene i kako je ceo kompleks zamišljen.
Šta se u međuvremenu dogodilo? Od trenutka kada je započeta izgradnja kompleksa, dogodila se globalna pandemija koja je poremetila sve industrije i izazvala porast cena. Produžetak radova, poskupljenje građevinskog materijala i radne snage, ali svakako i želja investitora za većim profitom i fleksibilnost i tolerancija organa uprave nadležnog za pitanje sprovođenja urbanističkih planova, doveli su do toga da 2021. godine bude predstavljena nova, 4. faza projekta, sa prikazom izmenjenog kompleksa.
Ne samo da je ovom izmenom došlo do promene 4. faze koja se ogleda u gabaritima i spratnosti ovog objekta, nego su i naredne dve faze planirane na sličnan način. Ovim izmenama značajno je smanjeno unutrašnje dvorište, tzv. “najveći privatni park u Beogradu”, a samim rasporedom i gabaritima smanjeno je i rastojanje između susednih fasada.
Građevinska dozvola pribavlja se po fazama jer je njeno važenje dve godine, što nije dovoljan period za završetak ovako velikog kompleksa. To praktično znači: svi delovi parcele koji nisu u obuhvatu prve građevinske dozvole, a ni svake sledeće, podložni su izmenama projekta – ali do ispunjenja ukupnih urbanističkih parametara. Za građane koji su prethodno već kupili stan u nekom od objekata prve ili druge faze kompleksa – ovo je problem, jer naknadne izmene smanjuju kvalitet njihovog stambenog prostora. Za sve nas – potencijalno postoji i administrativni problem – ukoliko tokom trajanja različitih faza dođe do Izmene i dopune planskog dokumenta, ili “razrade” kroz urbanistički projekat, tako da se ukupni urbanistički parametri povećaju, te se dozvoli intenzivnija izgradnja od one koja je planirana kada je prodato gradsko građevinsko zemljište u javnoj svojini.
Odnos kvaliteta planiranog i izvedenog zelenila na parceli
I ovaj problem ćemo analizirati na prethodnom primeru kompleksa Voždove kapije, jer je logična posledična pojava, ali i česta prateća pojava promene projekta kroz faze.
Pored toga što smo videli da se površina predviđena za zelenilo, tj. unutrašnje dvorište, smanjila, važno je i pitanje kvaliteta tog zelenila. Na osnovu izrađenih rendera može se zaključiti da će unutrašnje dvorište biti prava oaza zelenila – sa visokim stablima listopadnog i zimzelenog drveća, bujnim žbunjem i drugim elementima vegetacije.
Stabla posađena u ovom dvorištu nikada neće postići visinu i volumen stabala prikazanih na reklamnoj slici. Kako to znamo? U samim nacrtima kompleksa, podzemna garaža prostire se ispod površine celog kompleksa u dve podzemne etaže, što bi značilo da je prikazano zelenilo zapravo vid ozelenjenog krova. Supstrat za sadnju biljaka na ozelenjenim krovovima izuzetno retko se postavlja u dubinama većim od 2m, jer predstavlja veliko opterećenje za konstrukciju podzemnog objekta. Stablo posađeno u ovoj ili manjoj dubini supstrata ima ograničenja u širenju svog korenskog sistema, pa je samim tim značajno ograničeno u rastu.
Ilustracije radi, kompleks je u oktobru 2021. godine izgledao ovako:
Kasno uključivanje pejzažnog arhitekte u proces projektovanja
Hajde da se još malo pozabavimo planiranjem i projektovanjem zelenila u ovakvim kompleksima. Na žalost, u praksi se pejzažni arhitekta obično uključuje u proces projektovanja tek kada na red dođe izvođenje zelenih površina, prema projektnoj dokumentaciji koja je potvrđena građevinskom dozvolom. Struka pejzažnog arhitekte radi najbolje što može u uslovima koji su tada već zadati, a koje je trebalo mnogo ranije, kolaborativno, definisati prilikom projektovanja, pre dobijanja građevinske dozvole.
Kako to tačno utiče na finalne rezultate? Dobar primer je pitanje kvaliteta stabala koji smo malopre naveli. Ukoliko je projektom (koji je usvojen i potvrđen građevinskom dozvolom) predviđeno postojanje podzemnih garaža, veoma je izvesno da će pejzažni arhitekta tu moći da planira samo manja stabla i žbunje, a ne i sađenje zahtevnijih, viših vrsta koje će (kroz nekoliko decenija) praviti dublji hlad, upijati veće količine atmosferskih voda, prečišćavati značajnije količine vazduha, pružati stanište većem broju životinjskih vrsta – dakle, vršiti značajniji obim ekosistemskih usluga i doprinositi zdravlju i dobrobiti stanara i šire zajednice (grada kao urbanog ekosistema).
Izvedeno zelenilo ovog kompleksa zaista deluje razočarvajuće kada očekujemo “najveći privatni park u Beogradu”, a čitav kompleks je autistično zatvoren i “kapijom” ograđen od autentičnih gradskih zelenih površina.
Angažovanje spoljnih saradnika za izradu rendera
Arhitekte koji rade rendere, buduće prikaze objekta, najčešće uopšte nisu deo tima koji je radio na projektovanju i pripremi tehničke dokumentacije, nego su eksterno angažovani da u svrhu prodaje pripreme reprezentativne ilustracije projekta. Oni imaju slobodu da površine koje nisu definisane u tehničkoj dokumentaciji tumače po slobodnoj volji, pa čak i zadatak da to urade što privlačnije. Ono što „modelaru“ pomaže da model deluje živopisno i privlačno svakako je i zelenilo. Zadatak je, dakle, da kreira prijatne ambijente, ali oni ne moraju da odgovaraju (i najčešće ne odgovaraju) onome što će biti realizovano.
Na primeru Aster Parka na Zvezdari, jasno je da projektom objekta zelenilo nije planirano, pa je osoba koja je radila render pokušala da „popravi“ stvar dodavanjem zelenila na terasama i žardinjerama u parteru. Ovakav postupak nas navodi na zaključak da projektom nije ispoštovano ni minimalnih 10% zelenila u direktnom kontaktu sa tlom – apsolutno minimalni urbanstički parametar koji se zahteva pri svakoj novoj izgradnji.
Kada smo upitale građane za iskustva sa ovakvim pojavama, dobile smo svedočenje jednog arhitekte koji se bavi izradom rendera: ,,Napravio sam, odnosno uradio nekoliko 3D modela i reklamnih plakata ovog tipa. Ta tabla je potrebna zbog podataka o broju dozvole, odgovornim osobama vezanim za projektovanje i izgradnju objekta, kao i roku početka i završetka radova (iako se u velikoj većini slučajeva taj rok ne ispoštuje), s tim da tablu investitori koriste i da pokažu, pre izreklamiraju, kako će završen objekat izgledati. Takođe, u velikom broju slučajeva se krajnji izgled objekta od slike na tabli razlikuje do neprepoznatljivosti. Podaci na osnovu kojih se pravi slika koju gledamo ispred gradilišta su arhitektonski projekat, u kome nikada ne piše krajnja boja objekta, već samo ,,po izboru projektanta i investitora”, kao i želje (i fantazije) samog investitora…. Što se tiče zelenila, to zavisi samo od osobe koja reklamni plakat pravi, kao i njenog snalaženja sa programom u kome radi. Na našu veliku žalost, u Srbiji odavno projekti ne uključuju pejzažne arhitekte i slične struke, pa za 20 godina bavljenja projektovanjem nikada nisam video da je iko, ali ni jednom rečenicom, obradio buduće zelenilo oko objekta, osim u par navrata gde projektant naznači da je predviđeno postavljanje žardinjera, a i to se zanemari i izgubi u toku gradnje. Dakle, sve što vidimo na reklamnom vizualu je samo i jedino plod mašte osobe koja ga je dizajnirala. ‘’
Ovo lično iskustvo veoma dobro oslikava problem, sa svojim različitim činiocima: nedostatak pažnje posvećen planiranju zelenila, odvojenost “modelara” od projekta, ali i odvojenost projekta od realnog konteksta!
Korišćenje sugestivnih pojmova, koji asociraju na zelenilo i prirodu u nazivima objekata i kompleksa i promotivnim sloganima
Na posletku, primećujemo da je u nazivima stambenih kompleksa, kao i u reklamnim sloganima i tekstovima, veoma česta upotreba reči koje asociraju na svet prirode: Elixir Garden – Naša mirna oaza u srcu Novog Beograda, Aster Park – Vaš dom pod zvezdama, Vrtovi Ceraka, Zelena avenija, Lastavice, Central Garden, Park Vila, Woodstar Residence, Sunnyville, Airport Garden,Park Apartmani Kalemegdan, Green Escape, Banjička oaza, Paunov breg…
Na žalost, ovi kompleksi najčešće ne liče na parkove ili oaze, zeleni su neprihvatljivo malo, a lastavica i paunova nema.
Zelena šminka za slikanje
U ovoj analizi navele smo samo nekoliko primera zelenilom „našminkane“ stambene novogradnje, ali ono što je važno i što ističemo jeste činjenica da je ovakvih primera veoma mnogo – toliko ih je mnogo da možemo reći da predstvljaju pravilnost, sistemski prisutnu pojavu, a ne problematičan izuzetak.
Ovakvom praksom, na žalost, normalizuju se i čak „prodaju“ kao komfor i luksuz sasvim neprimereni stambeni uslovi, dok nedostatak zelenila u realnom životnom okruženju izuzetno loše utiče na fizičko i mentalno zdravlje građana.